남북경협주 2편 - [대북관련주 앞으로의 전망]

 

※본 포스팅은 위 영상을 타이핑하였습니다.

작년 미국에서 최고로 많이 올라간 주식 중 하나가 보잉입니다. 보잉이 비행기를 제작하는데 9년이 걸리는데 지금 비행기가 필요하니까 "수주를 넣겠다."라고 발주를 넣으면 그 수주를 받고 난 9년 뒤에 양도합니다. 보잉은 많이 성장하고 있습니다. 하지만, 대한민국은 땅이 좁고, 인구도 많고, 집도 많지만 원재료가 없습니다. 원재료가 있어야 뭐든 할 수 있는데 부동산과 건설 산업에서 원재료는 땅입니다. 우리나라는 토지가 부족해서 뭐든 할만한 게 없습니다.

 

 

 

우리나라는 선진국이고 주거 밀집 형태이므로 집이 몰려있습니다. 그리고 개발할 곳은 다 개발이 되어있고 개발이 되지 않은 곳이 별로 없습니다. 원재료가 없으니 할게 별로 없습니다. 우리나라 건자재 기업들이 해외로 무언가를 수출하면 되는데 대부분 다 내수 기반입니다. 그러니까 오매불망 SOC 투자가 언제 늘어나나 정부가 언제 부동산 살려주나 기다리고 있습니다. 얼마나 불확실한 산업이겠습니까. 정부가 어떻게 하느냐에 따라 내 산업과 내 기업이 좌지우지되니까 투자를 하지 않습니다. 정부가 이렇게 하면 잠깐 좋고, 부동산 경기 잡을려고 하면 굉장히 어려워지고.. 그래서 모두 하향 산업입니다. 정부가 SOC 투자로 예산을 계속 증가시키기엔 우리나라 땅은 개발이 거의 다 되었으니 할 게 없습니다. 재건축하기엔 수익이 별로 없습니다. 그리고 우리나라는 수많은 건설사들이 있습니다.

 

 

이 수많은 건설사들끼리 나눠야 합니다. 한번 또 과감하게 투자하면 한 1~2년은 또 쉬어야 하지 않겠습니까? 그러니까 2015년에 주택 공급을 75만 원 정도 했다가 지금은 확 줄였는데, 75만 원씩 계속 공급을 하면 그 집에 살 사람이 없습니다. 새롭게 집을 지으면 남기고 팔아야 합니다. 집은 다 있는데 누가 살까요? 비싸면 안 사게 되고 그럼 사업성이 떨어지는데 계속 투자하기는 어렵겠죠. 그러니까 이 좁은 대한민국 땅에서 지속 가능한 어떤 정책이 나오기가 어려운 구조라 하향 산업입니다. 이 산업이 좋아지면 어디까지 올라갈 수 있냐 하면 가치주까지만 올라갈 수 있습니다. 하향 산업에서 그래도 어느 정도 실적을 유지하고 배당도 주는 산업. 이런 회사들이 가치 주이고 어느 정도 자기 할 일을 하는 회사입니다. 그러니까 그다음 레벨이 가치주이므로 주가가 박스권이라도 움직이지 않습니다. 이 하향 산업이 남북경협주로 신시장을 얻어서 성장주로 평가를 받아야 되는데, 왜 성장주일까요? 왜 건설산업 관련 주들이 가치 주가 아니라 성장주까지 두 단계 점프를 할 수 있을까요? 주식을 이해하셔야 합니다. 즉, 산업을 잘 보는 눈이 생겨야 됩니다. 그렇지 않으면 이 주가가 왜 올라가는지 알 수가 없으니 살 수가 없습니다. 만약, 우리나라 건설산업이 어려웠다가 정부 투자와 정부 정책으로 인해 수혜를 보게 된다면 가치 주로 한 단계 레벨업 상승은 가능합니다. 정부가 계속할 수 있고 예산이 점점 늘어날 것 같으면 올해보단 내년, 내년보단 내 후년에 성장할 수 있겠다는 성장주의 평가를 받을 수 있습니다.

 

 

하지만, 정부가 지속 가능하지가 않습니다. 대한민국 인구가 5천에서 1억까지 늘어날 수 있으면 주택은 앞으로 더 늘어나고 앞으로 공장을 더 많이 지어야 하니 성장이 가능합니다. 그럼 주가가 성장주의 레벨을 받을 텐데, 현실은 지속 불가능합니다. 인구와 땅이 늘어날 수가 없기 때문입니다. 그렇다면 다시 재건축을 해야 하는데 예산 문제도 있고 한 번에 모두 다시 지을 수 없어 지속 가능하지 못합니다. 그런데 북한의 인프라 투자의 경우 북한의 개발되지 않은 구역 즉. 미 개발 구역은 아무것도 없어 계속 투자가 가능합니다. 경제 협력을 하기로 해서 30조~50조 인프라 투자 발주가 나온다고 하면 앞으로 더 늘어나면 늘어났지 줄어들진 않습니다. 완전히 미개발 지역이기 때문에 우리나라 경협주들이 새로운 시장을 얻을 수 있는 겁니다. 지속 가능하기 때문에 성장주의 평가를 받아야 합니다. 북한에서 계속 수주 불량이 나올 수 있으니 우리나라 건설사들, 건자재 기업들은 수혜를 오랫동안 볼 수 있어 단발적으로 끝나지 않을 겁니다. 신시장을 얻게 된 거죠.

 

 

그런데 평양을 우리에게 번개로 만나는 것이 가능해서 아주 유리합니다. 문재인 대통령이 김정은 만나러 갈 때 40분이면 갈 수 있습니다. 웬만한 서울보다 가까워 지리적으로 여건이 너무 좋습니다. 최대 장점은 언어가 같습니다. 그렇기 때문에 감정의 골이 깊지만 나중에는 해소가 돼서 우리나라랑 문화적 교류 등 여러 면에서 가까워질 수 있습니다. 그렇기 때문에 남북경협주들은 가치 주로 평가하면 안되고 성장주로 평가 해야합니다. 그러면 주가도 어느 정도 프리미엄을 지속적으로 받을 수 있습니다.

 

 

 

특히, 현대건설은 저렴하게 못 사고, 어느 정도 비싼 상태에서 사야 합니다. 남북 정상회담 취소 전에 분석을 해서 VIP  회원님들께 설명을 드린 적이 있습니다. 현대건설이 성장주 밸류에서 언더 슈팅이 나오는 자리는 6만 5천 원 아래 자리입니다. 이 자리는 어떤 악재가 나오면 앞으로 또 내려올 수 있습니다. 그 자리가 오면 매수하려고 노력하셔야 합니다. 만약, 현대건설이 5만 원 초반까지 내려오면 가치 주로 평가까지 받았다는 건데 현대건설은 바닥이 정해져 있고 가치 주로 평가는 5만 원 초반인데 여기까지 내려올 수 있을까요? 어떤 경우에 내려올 수 있냐 하면 방향성이 틀어질 것만 같을 때 즉, 북한이 다시 예전의 북한으로 돌아갈 것만 같을 때 5만 원 초반까지 급락이 나올 수도 있습니다. 그런데 이 자리는 적극 매수 자리입니다. 왜? 북한은 개혁 개방을 할 수밖에 없습니다. 북한이 전쟁이 날 것처럼 압박할 때 "핵폭탄 발사 장치가 내 책상 위에 있다. 괌을 포격하겠다. 서울을 불바다로 만들겠다. 댐을 열어 서울을 홍수 내겠다."고 전쟁 분위기가 나면 주가가 급락합니다. 하지만, 전쟁 날 확률은 낮기 때문에 그때마다 사야 합니다. 북한이 완전히 틀어질 것 같이 이야기하지만 전쟁이 나기 어려운 것처럼 틀어지기가 어렵습니다. 안 좋은 뉴스가 나올 때 현대건설이 만약에 급락하면 5만 원 초반은 아주 좋은 매수 자리입니다. 근데 이런 이슈가 없이 주가 하락이 나온다고 하면 6만 5천 원 아래는 아주 좋은 타이밍입니다. 이 자리에서 매수하면 되고 이 자리는 다시 올 수 없는 자리입니다.

 

 

저 자리가 왜 올 수밖에 없을까요? 남북경협주들은 어떤 식으로 움직일 것 같습니까? 우리한테 처음 일어난 일이다 보니 어떻게 받아들여야 될지 모르는 투자자들이 많습니다. 그러다 보니 현재 주식시장도 서로 알 수가 없습니다. 전문가들도 남북경협이 처음이고 전쟁 이후로 지금처럼 북한과 이런 분위기가 없었습니다. 워낙 핫이슈이기 때문에 급등이 나오는데 다시 한번 급락이 나올 수 있습니다. 왜? 빠르게 실적이 좋아지긴 어렵습니다. 북한은 국가의 경제가 좋지 않으니 많은 준비가 필요합니다. 핵 개발을 포기해야 하고 핵 보유하는 사찰을 다 허용해야 합니다. 미국과의 합의로 핵 폐기 절차가 들어가야 합니다. 그리고 투자유치를 하기 위해서 많은 어떤 투자은행들에 가입을 해서 자금조달을 해야 합니다. 자체 돈도 없어서 못하기 때문입니다. 금융조달이 가능해야 해외 기업들이 북한에 투자할 수가 있습니다. 그리고 인프라가 구축이 되지 않았기 때문에 단기가 투자가 빠르게 진행되기가 어렵습니다. 북한은 한반도 개발이 되어있지 않아 해상으로 물류 이동 자체가 쉽지 않습니다. 우리 지역이기 때문에 북한 배가 넘어오지 못합니다. 물류를 동쪽에서 서쪽으로 이동하려면 도로로 가야 하기 때문입니다. 개혁개방이 되면 개발이 많이 돼서 물류를 이동할 수 있게 인프라를 갖춰야 합니다. 그래서 그게 중요합니다.

 

 

지금 가장 수혜를 볼 수 있는 쪽은 철도입니다. 왜냐하면 철도를 이어야 됩니다. 중국까지 가는 철도를 이어야 되고 항만을 개발하려면 물건도 싣고 정박할 수 있는 선착장도 필요하고 물류가 동쪽에서 서쪽으로 자유롭게 움직일 수 있게 도로도 깔아야 합니다. 그런데 진행이 되야 해외 기업들이 투자를 할 수가 있는데 북한의 내수경기에 대해 뭘 보고 투자할까요? 생산시설로서의 북한은 매력적이지만 내수시장을 보고 들어갈 게 아무것도 없기 때문에 생산할 수 있는 시설이 갖춰지는 게 급선무입니다. 그래야 해외 기업들이 전략 나도 해소가 되고 물류도 이동할 수 있고 상하수도도 잘 나오게 됐을 때 해외 투자 기업들이 '투자해봐야겠다."라고 생각하게 되겠죠. 그래서 처음 수혜 보는 종목들은 토목 공사, 항만, 철도, 건설 주들이 좋아질 수 있습니다. 갖춰지고 난 다음은 본격적으로 투자 유치가 확대될 겁니다. 그리고 처음에는 돈이 많지 않기 때문에 이 수혜의 폭을 굉장히 오래갈 수 있지만, 수혜 기간이 상당히 늦어질 수 있고 토목 공사 자체가 이익이 별로 없어 마진율 자체가 크지 않습니다.

 

 

북한이 지금 예측은 되지 않지만 만약, 북한이 최대한 발주해서 100조 정도 건설 시장을 연다면 중국, 러시아, 일본과도 경쟁해야 합니다. 우리나라 기업들이 남미와 가까워 30~40조 수주를 받는다고 해도 10% 마진 남기기가 쉽지 않습니다. 그리고 북한이랑 경제 협력이 이루어졌을 때 높은 마진(고 마진)으로 수주하기가 쉽지 않습니다. 북한에 혜택을 줘야 할 텐데, 그렇게 되면 대부분 저가 수주입니다. 그리고 토목 공사 자체가 마진이 큰 산업이 아니라 북한이 생산기지로 정말 좋은 땅이 된다면 수혜를 보는 폭 자체는 향후에는 많이 볼 수 있지만, 어떤 인프라 투자에서 벌어들이는 금액 자체가 30~40조 받는다고 가정했을 때 10% 마진을 남기는 건 많이 남는다고 할 수 있습니다. 하지만, 북한에게 많이 남길 수가 없습니다. 절반 남긴다고 하면 10 만 남겨도 40조 수주받는다는 가정 하에 남는 건 4조이고, 절반이 남는다고 하면 2조밖에 되지 않습니다. 그러면 우리나라 건설시장이 국내 규모가 150조 정도 되고 2010년~2011년 고유가 시대에 해외에서 잘 나갈 때 70조가 넘었습니다. 북한에 수주 규모가 많이 없다는 게 느껴지시죠?

 

 

그리고 플랜트 공사는 많이 남기면 10~15%도 남기고 국내 주택 건설 쪽은 10% 정도 마진이 남습니다. 그런데 토목 건설은 별로 남지 않아 실질적으로 벌어들이는 금액 자체는 당장 많지가 않고 금액 자체로 환산하더라도 크지 않습니다. 그런데 향후에 지속 가능한 어떤 발주 환경. 여기에 대한 멀티플이 상향으로 나와야 이익과 주가가 밸류에이션 격차가 커버리면 조정이 나올 수밖에 없습니다. 독일 건설사들도 처음에 급등이 나왔다가, 급락했다가... 이런 식으로 우상향을 계속했습니다. 그래서 우리나라 건설사 남북경협주들도 이런 식으로 장기 우상향이 가능합니다. 다만, 흥분한 시세 및 시대에 쫓아가면 안됩니다. 남북경협주들 중에 지금 몇 백 프로가 올라간 주들이 몇 있는데 조심할 필요가 있습니다. 그래서 제일 먼저 수혜 보는 개성공단 관련 주들도 너무 많이 올라간 상태에서 쫓아가면 안됩니다. 실직적으로 신시장을 얻어서 장기 수혜가 가능한 종목들은 성장주 밸류에이션상에서 매수하려고 노력해야 됩니다. 그 레벨대가 현대건설에서 5만 4천 원 아래의 영역이 될 것입니다.

 

 

남북 경협주 축하드립니다! 저희가 무려 저번 주 금요일 종가 무렵에 경협주 7종목이나 추천했습니다. "절제 님 감사합니다!, 정말 최고입니다!, 너무 흥분했습니다, 금방 부자 될 것 같아요." 이런 멘트들이 써있죠? 그래서 우리 회원님들도 금액도 중요하지만 저희 회사 승률이 정말 좋습니다. 단타 종목으로 들어가서 오늘 천만 원 수익 나신 회원분도 계십니다. 싸게 들어오는 것보다 언제 들어왔는지 시기도 중요합니다. 예를 들어 현재 하이닉스 이전에 있던 분들은 보유하고 있지만 최근에 들어온 사람들은 사기 어려울 것 아닙니까? 하이닉스 5월 15일까지 회원님 중 하이닉스 없는 분들 15% 정도 매수해 달라고 추천드렸습니다. 이 날 8만 4천 원 갔습니다. 최선을 다해서 수익 내도록 노력 많이 하는 절제주식투자연구소가 되곘습니다. 감사합니다!

 

 

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